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地产老炮不会告诉你的秘密,我今天一口气说完

发布时间:2019-11-08 21:48:41 人气:938

来源:神奇资本金融观点,已获授权转载

近年来,房地产市场一直在蓬勃发展,大多数人不应该从房地产中快速赚钱。

然而,凡事都有例外。房地产行业最吸引人的地方是,市场如此之大,一个人只要抓住一点点机会就能过得很好。

今天我想告诉你两个朋友的经历。他们都是房地产市场的受益者。房地产价值增加了很多,但他们心态的微妙变化使他们后来的处境更加糟糕。

似乎即使房价上涨,也有担忧。这个故事有点长。它充满了经验和教训。我希望你能耐心地阅读它。

01

小杰是我的大学同学。毕业后,他选择了南京,一个充满活力和希望的城市。

因为他的家庭不太富裕,小杰在学校时学习非常努力。他每年都获得奖学金,并提前找到了一个好的实习单位。目前,他在一家大型国有企业从事金融工作。可以说它顺风顺水。

2014年初,在我的鼓励下,他用自己的积蓄和朋友的贷款,加上父母微不足道的支持,买下了人生中的第一套套房。虽然是一套旧的破小的,幸好位置好,总价不高,扣除公积金后,基本每月也不需要返还任何月供。有了房子,他很快找到了女朋友,接着是婚姻和孩子,日子一天天过去,越来越富裕。

近年来,全国房地产市场飙升,他在南京的房价翻了一番。随着孩子的出生,父母也从农村搬来和他们一起生活,帮助照顾孩子。这个家庭的人口增长了。最初狭窄的空间显然不再适合居住。

所以去年,我开始鼓励他卖掉老房子,把它改成南京学区。我的理由很简单。他原来的房子获得了明显的升值,但这主要是由于大市场的普遍崛起和未来没有概念的老小进一步涨价的空间有限。现在,他可以通过出售和更换更大的房子来改善生活条件来赚钱。此外,他的孩子已经逐渐达到学龄阶段。购买学区房屋不仅可以解决入学率问题,还可以通过平抑城市学区房屋中学校门票价格的上涨来抵消房价的回落。

但是这次他不听我的建议,总是说他太忙了。在成人世界,如果你不主动回应,你会拒绝,我也不会再问任何问题。

一年很快过去了。

在过去的一年里,随着教育改革的加速,公立学校的兴起,精英学校的扩张,以及南京学区住房的增加,发生了很多事情。

你可能不知道,过去一年南京的学生公寓应该是全国最好的房地产品种之一。不管房子有多穷,只要引入一个稍微像样的学区,总的来说会增加35%。更夸张的是,那些原本不是住宅区的住宅区在被指定为住宅区后,其房价迅速翻了一番。有了一点杠杆,收入就惊人了。因此,当新手打破第一次抽奖的价格限制时,老手就秘密购买学区的房子。

然而,萧杰仍然没能抓住这个机会。

直到有一天,我把我向他推荐的一个住宅区的最新成交价格发给他,他才发现这个住宅区的房价比去年上涨了30%,但他自己的房子却一点也没有上涨。

起初我发现他真的有点焦虑,所以我很快向他推荐了我的女王中间人小乙。后来,我听到小乙说他几乎每天下班后都带妻子去看房子。我松了口气,认为他终于在乎了。

然而,他只看了三天房子就下定了决心。我惊讶地问他为什么这么急着要卖。他说,如果研究区的房子都涨得这么高,那就太晚了。另外,你推荐了小乙,她不能伤害我。

我一时说不出话来。虽然我相信小乙的专业精神,但这毕竟是一笔数百万美元的交易。在这么短的时间内做出决定并不容易。

我告诉他,我对失去儿子并不后悔。自从我买了它,我就勒紧裤带,还清抵押贷款。他默默点头。然而,我没有想到这种建议会成为他痛苦的根源。

后来,在一个朋友的聚会上,每个人都喝醉了。我主动走到他面前,给他看了同一小区同一套公寓的最新成交价格,上涨了10%。他也在酒精的影响下向我表达了他的心声。他说,由于单价相对较高,他所换的学区房子的居住空间没有明显改善。虽然他卖掉了房子,但他并不享受卖掉房子赚钱的乐趣,他不得不支付更多的抵押贷款。至于升值,他觉得学区的房子要花很长时间,不确定他将来能否赚钱。

面对他的苦恼,我也提出了自己的建议。

我严肃地告诉他:

住房短缺是许多在学区购买住房的人将会遇到的一个问题。事实上,这可以通过将它们分开来解决。即使你把你的学区租出去,在这个学区或附近租一栋更大更好的房子,租金也没有太大的不同,但是它可以极大地改善你的生活体验。

现金流不足。现在许多银行可以处理创新融资。他的房子已经获得了溢价,可以通过这种方式扩大剩余现金流。

至于他不断担心不能改善自己的生活,这是长期利益的代价。大多数人目光短浅,这就是为什么他们想把赚来的钱变成现金,握在手中并立即花掉。他们需要把它换成名牌服装和包包、豪华车和手表来证明他们的成功和档次。

我见他沉默不语,劝他,便说道:

然而,如果是我,我会选择把每一美元都存进砖头里。在这种牺牲的时刻,延迟满足的行为确实是反人类的。然而,我们都是聪明人,我们都知道有些人能及时享受的原因是因为其他人给他带来了沉重的负担。既然每个家庭都需要有人迈出第一步,为什么那个人就不能是你呢?

听完我的话,萧杰苦笑了一下,给了我一杯酒,转身离开。

看着他的背影,我感到失落。

自从楼市告别单边上涨的状态后,每个人的心态都变得混乱。许多像萧杰这样的人不愿意平庸,但出售房屋的沉没成本让他犹豫不决,错过了更换更好资产的机会,并在市场上获得了第一个耳光。更令人恼火的是,一些人在一次大型集会后,因为不情愿和冲动的想法而被迫拿起盘子。冲进去后,市场反手打了他们一记耳光。

面对这座安静城市的结构性机遇,要么早走,要么不走,否则很容易被市场扇耳光。

04

听完房地产市场的遗憾之后,让我们来看看另一个朋友老星的故事,他坚持不懈地走出了一条不同寻常的道路。

老邢是房地产投资大师,因为他很早就进入市场,拥有许多房子。

他是一家公共机构的雇员。他通常谦虚低调。他从不谈论机构里的房子。他每天骑着小电驴上下班。他很丑,所以很少有人知道他的真正实力。

老邢告诉我,他在工作的头几年也很活跃,尽了最大努力去表演,希望能尽快取得成功。然而,他后来发现,日复一日,年复一年的辛勤工作反而导致了领导者的冷漠和同事的嫉妒。在像他们这样的单位,晋升完全取决于关系和资历。每个人都吃同一个大锅饭,每天都混日子。

然而,他突然意识到在和一个朋友一起买房子赚钱后。由于单位的日常管理非常宽松,老邢利用工作时间溜出去看房。那时,网络还不太发达。看房子就是诚实地一个接一个地经营。几个月后,它已经超过了我们所说的专业买家的标准,也就是说,至少有200个单位。那时,在他有一头电动驴之前,老兴骑着自行车走遍了城市的每个角落,知道所有街道的名字和每所房子的价格。

许多人认为他们每天都密切关注政策热点,在沙发上看新闻中价格的上涨和下跌。他们认为他们非常了解房地产市场。

错了。

房地产从来没有像股票市场一样规范和集中招标,有明确的价格发现机制。房地产是非标准产品。例如,一栋建筑底层没有花园的房子的实际价值只有中层的10%。不看足够多的房子,就无法知道房地产的价值。尤其是在二手房市场,房东态度不同,提供非常分散的价格,给熟悉价格体系的人一个很好的机会,找出房东提供的低价折扣住房。

老邢曾经骄傲地告诉我,真正的机会在新闻中是完全看不见的。它隐藏在各机构的报价中,要求你每天打电话来更新安排。

除了买打折的房子,老邢还说他非常喜欢装修。他每次买房子都是自己设计的,然后装修。新买的房子可能很快就会出售。

那时,房价也不贵。一套房子的毛利率大约是20%到30%,当它扩大到房子的总价格时,每次都是几十万美元。此外,他是第一个使用抵押贷款的群体,几乎所有人都是戴着空手套的白狼。

直到后来,他才知道这是住宅界经常使用的“凤凰冰雕风格”。它美化后迅速出售房地产,并以迭代速度赚钱。事实上,他不知道万科和荣创的领先房地产公司多年来一直在房地产行业使用类似的快速周转模式。从本质上说,这种从底部拿地、制作精装书、快速出售拍卖行的方法与买房子的凤凰的快速周转没有什么不同。

因此,他对我们近年才增加30%-50%的增幅完全不屑一顾。

然而,他也表示,近年来,他越来越与市场混淆。他过去认为只有老城区的房子才有投资价值,但他无法理解新区和热门城市的惊人增长。

05

大约两三年前,经过深思熟虑,老邢卖掉了他在南京的大部分房产。在朋友的指导下,他们开始进入国外市场。然而,海南和东北是他选择担任重要职务的地区。

老兴买下它后不久,海南的房地产市场经历了历史上最大的调控,而东北房地产市场在朝鲜观念的浪潮过后并没有改善。

因为老邢几乎是在最高点买的,所以他几乎没有赚到钱。让人们更加沮丧的是,他之前在南京出售的几套老城区住宅在过去两年里继续上涨,潜在损失近8位数。

这一尝试对他打击很大。

很长一段时间,老邢停止更新他的朋友圈,避免参加聚会,变得无所事事。

本来我以为他的故事已经结束了,但是两天前我突然接到他的电话,要我吃龙虾。只有在见面之后,我们才知道老邢真的不简单,后来有了更多精彩的东西。

老邢告诉我,一年多前他卖掉了他在其他地方的所有房子。幸运的是,他足够果断。当时,二线城市仍处于牛市的末尾,一些人接受了这个提议。虽然他被裁掉了,但至少大部分钱都回来了。

之后,他做了两件事。

一是开办居家养老业务,虽然人有点累,但资金投入少,现金回报好,上半年一套装修成本就能恢复到原来的水平,其余都是盈利。住在家里和分租就像这样。一旦商业模式建立起来,口碑传播开来,人们就会躺下来赚钱。

另一个玩得更多的人拿走了他首都的三分之一去了菲律宾。当每个人对东南亚都不乐观时,他拿走了那里的大片土地,开始了自己的房地产开发。早期的旅馆和别墅项目使他变得富有。他告诉我东南亚的土地管理不规范,没有规划和容积率限制,房子可以随意建造。稀释成本后的土地杠杆远远高于房地产,就像开采黄金一样,要么不赚钱,要么赚大钱。

我看着老邢的便衣和冷漠的表情,突然明白了“民间大师”这个词的意思。

06

如果房地产市场上有商学院,以上两个是最好的正面和负面案例。

许多人现在说房地产市场没有机会了。事实上,房地产已经过了最好的十年。

但是,该行业年产值15万亿元的市场太大,差距很大。

就个人而言,房子仍然是每个家庭最大的财富。因为国家认可的土地得到了支持,至少在保护价值方面没有问题。房地产仍然是中产阶级留住中产阶级的最佳方式。

所谓“没有机会”是指依靠过去的方式,没有大脑买买买,盲目地把杠杆玩得没有机会。

在我看来,时代在变,房地产市场也在变。

正如老邢最后告诉我的,他今天终于明白了,人们无法抗拒这种趋势。

房地产市场上最好的业务是在安静和光线充足的城市用光线充足的资产做现金流业务,并保持你的基本地位。如果你能不遗余力,那就去牛市中的城市风暴吧。

企业经营的主动现金流和资产增值的被动现金流是可以进退的长期博弈。

如果你有时间看看住房企业正在进行的自我维持和投资的转变,你应该明白。

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